用途地域の比較

お盆休みに入りました。

弊社でも8/11から8/15までお休みを頂いております。

 

今年のお盆は少し勉強でもしようかと思い書籍などを購入してペラペラとめくっておりますが、おかげで寝つきが良くてありがたいです(笑)

 

今日ご紹介するサイトはちょっと調べものをしようと思った時に偶然目に留まったのですが面白いです。

以前こういう比較写真を撮ったらおもしろいなぁと思ったことがあったのですが、実際にあるんですね。
大宮もそうですが多くの方が生活する都市圏では多くの土地に用途地域というものが定められています。
法律でこのエリアの土地は概ねこんな内容で利用して下さいねーという定めなのですが、お屋敷街的な「第一種低層住居専用地域」から工場として利用する「工業専用地域」まで12に区分されています。
ご自分が住んでいる場所の用途地域を知らないという方もいらっしゃるかもしれませんが、このサイトを見たうえで調べてみても面白いと思いますよ。

at 17:56, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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大宮駅周辺の貸事務所市場が過熱中?

大宮駅周辺の貸事務所の需要が高まっています。

 

先日、ある貸事務所物件の案内に出向いたところ、貸主法人の担当者様が「私が入社以来一番問い合わせが多いです」とある意味嬉しい悲鳴をあげていました。

確かに最近は貸事務所物件の空室が全体的に減少傾向で、需給ひっ迫のトレンドではありましたが、特にここ1ヶ月ぐらいの動きが激しいようです。

 

あるお客様は現在入居中のビルで内部での借り増しも含め検討をしていたところ、ビル内の空室が埋まってしまい他のオフィスへの移転をせざるを得なくなりました。

弊社に定期的に送られて来る貸主各社の募集物件リストも薄くなってきています。

 

 

大宮の貸事務所情報のホームページ

 

下記の新聞記事は東京の市場についてですが、大宮の貸ビル市場は基本的に東京の動きと連動しますので市場の上昇局面では数ヶ月遅れで同様の動きになるとみてまず間違いはないと思います。

 

オフィス賃料新聞記事

 

潮目が変わるといいますが、こういう時の経営判断は難しいですし、我々仲介会社の助言も大切になってきます。

地元ならではの情報もございますので、是非ご機会がございましたらお問い合わせの程よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

 

at 10:02, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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不動産取引にかかわるマイナンバー制度

本年1月1日より利用開始となったマイナンバー制度。
今一つ仕組みが分からない上に、あまりメリットもなさそうで、挙句にマイナンバーカードの発行トラブルなどが新聞等で取り上げられているのを見ると「とりあえず何もしないでおこう」と考えている方も多いと思いますが・・・

しかし不動産取引においては否が応でもかかわってくる部分がございます。
賃貸であれば個人の貸主様、売買であれば個人の売主様には関係があります。

賃貸で個人オーナー様が法人に物件を貸し出している場合、法人には「不動産使用料等の支払調書」という書類を作成して税務署に提出する義務があるのですが、マイナンバー制度施行後は、支払いの相手先(家賃の受取人)である貸主のマイナンバーを記入する義務が設けられています。
よって賃料を支払っている法人としては貸主様に対して貸主様のマイナンバーを聞かざるを得ない状況になります。
これは売買でも同様で、個人の売主に対して法人が買主であれば法人買主は個人の売主様にマイナンバーを聞く必要があります。
(不動産取引が個人間、法人間の取引では不要です)

制度としてそうなっている以上聞く方は聞かないといけませんし、聞かれた方も答える責任があるのですが、率直に言ってものすごく抵抗感があることは容易に想像できます。
例えばいかにもいかがわしい生業の企業に駐車場を貸している場合などでも当然この制度は適用されますので、そういう会社に「決まりですからあなたのマイナンバーを提供して下さい」と言われてもすごく嫌ですよね。
実際、マイナンバー制度が取り入れられている外国ではマイナンバーを利用した本人なりすまし詐欺が横行していると聞けば尚更です。

一応制度として説明をしておくと、
・上記のマイナンバー確認を要する不動産取引において、マイナンバーの聞き取りは義務であること。
・上記のマイナンバー確認を要する不動産取引において、マイナンバーの提供を拒んだ場合でも罰則はないということ。
 (但し税務署から目をつけられやすいという可能性はあるかもしれません)
・「不動産使用料等の支払調書」に記載する必要があるのは、賃貸で年間15万円以上、売買で100万円以上の取引となること。

このあたりのことは押さえておいて損はないと思います。

不動産業者の立場からすると、法人からの問い合わせが貸主様ではなく仲介や管理をしている我々に来るということも大いに予想されます。
なので予め貸主・売主様に対して制度のあらましを説明をしておき、予備知識を持ってもらっておくということは必要だと思います。
とは言えこんなことをブログに書いている私自身が制度について良く分かっていないというのが実情ですので、お読みいただいた方もこのブログの内容を鵜呑みにすることなく、心配な方はぜひご自身で制度の概要をお調べいただきますよう強くお願い申し上げます。(この記事を書いた日以降に制度が変わる可能性ももちろんあります)

良く分からない制度と言いながらも、マイナンバーは企業に勤める従業員であれば勤務先に提出する必要があるなど非常に多くの方に関係する制度です。
そもそもセキュリティの甘い会社などに勤務していたらそれだけで自分のナンバーの漏えいなどのリスクを負うということにもなり兼ねません。
要は不動産の取引だけに限らない制度なわけですが、それにしては十分に理解をしている方が殆どいないというこの危機感。
いたずらに不安をあおるのもどうかと思いますが、やっぱり不安ですね。


 

at 13:04, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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敷金・礼金ゼロ物件

賃貸住宅を借りる際に初期費用を節約するため敷金・礼金が不要の物件を探す方は多いです。
いわゆる敷礼ゼロ物件と言われるものです。

では敷礼ゼロ物件を借りた場合にいくらぐらいの費用がかかるのか?といえばこんな感じになります。
大袈裟に作っているので当然もっと安い場合もありますが、10万円以下ということはまずないです。
賃貸物件を借りるにはお金がかかるという印象をお持ちの方は多いと思いますが、実際にその通りだなと思いますね。
ちょっと長いですがご覧ください。
弊社ホームページに掲載しているLINE会話風ノウハウ集の一つです。

賃貸住宅の初期費用

ちなみに賃貸住宅の初期費用について語っている2チャンネルのスレッドにこういう書き込みがありました。
私が直接2chを見た訳ではないですがいかがなものかと思いますね。

私も長年この業界にいますが少なくとも私の周りには「ヤ」のつく自由業出身の不動産会社社長はいませんし、そういう理由で敷礼ゼロが危ないというのもあまりにも的外れです。
退去時の精算も最近は国土交通省のガイドラインが周知されトラブルは減りました。
ネット情報が今も昔も玉石混交なのは変りませんので、ご注意ください。






 

at 11:42, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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四谷の月極機械式駐車場

日曜日は所用があり東京の四谷に出向きました。
途中目に入ったのがこの看板。



月額24,500円、なので税込みでは26,460円。
ちなみに弊社が管理しているお店のすぐ近く(大宮駅徒歩8分)の機械式立体駐車場が21,600円ですからさすがに都内は高いですが、それでも大宮も結構な価格なんだなと改めて実感します。
「え、埼玉で!?」とお客様が驚く大宮の駐車場代の高さです。

一方賃貸マンションは、この辺り(四谷4丁目付近)の1Kマンションが新築で大体月額10万円前後くらいの様子。
高いものだと12・13万円するかもしれません。
大宮だとさすがに10万円を超える1Kはまずありませんが、それでも9万円ぐらいする新築マンションがこの春にも募集がありましたからこちらも意外と差が無いようにも感じます。
(さすがに広さは大宮の方が広いみたいですが・・)

一方土地の価額はと言えば、新宿通りから曲がったこの路地の路線価が屬△燭60万円。
大宮の上記立体駐車場のある道路の路線価が27万円ですから、倍以上の開きがあります。
東京のど真ん中と比べての差ですからこれは当然ですが、逆に大宮の賃貸相場の高さがよくわかるとも言えます。

たまに土地鑑のない場所に行くとこういう不動産比較が結構面白いです。
 

at 09:55, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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遺言書の花押(かおう)は無効という最高裁判決

最高裁判所で遺言書に記された花押は無効とした判断について。

遺言書が有効に成立する要件の一つに本人の署名と捺印がありますが、花押が印と認められるかどうかが争われた裁判で最高裁は花押を印と認めず遺言書も無効という判断を示しました。

花押は本人の署名を抽象化したサインの一種なので印ではないという考え方に対し、花押は元々本人であることを証明するために生まれたもので認印よりもはるかに本人を特定するものであり、そもそも本人の最後の意思表示である遺言は出来るだけその意思を尊重するべきという意見も尤もだと思います。

ただ遺言については私も素人で詳しいことは分かりませんが、少しでも遺言というものを学べば、遺言を有効に成立させるためのハードルは結構高い(細かい)ものだということは分かります。
遺言を有効に成立させるというのは、遺言書に記載された内容が本人の意思を十分に反映し、後々解釈に疑義が生じないものであるという内容面と、遺言書を成立させる手続きや書式といった構成面の2つの要件を満たしているということを意味します。

今回はその遺言書の構成面に瑕疵があり無効という判断になったわけですが、何故印を押すというところに素直に印を押さなかったのか?という点は疑問です。
遺言とはとにかくその体裁にこだわるものということが分かっていれば、印を押すと言われたところには四の五の言わずに素直に印を押すという愚直さが必要だと思います。
花押は印の代わりになるはず、といった素人の判断は危険ですし、例えそこにその人の思い入れやこだわりがあったとしてもそれに固執することに利点はなく、結果今回も本来の目的を達することができない原因になってしまいました。

今回の事案の背景も分からず短いニュース記事を読んだだけの感想なので極めて浅い意見ではありますが、今後遺言を残すという方は増えると思いますので、とにかく遺言は定められた通りの体裁で作成するということを無条件で受け入れておいた方が後々の相続人間のトラブルは避けられると思います。



歴史上の人物の花押とのことです。
今でも国会で閣議決定すると閣僚は花押で署名するらしいですね。



 

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不動産オークション

「不動産競売流通協会」という団体主催の不動産オークションが開催されたという新聞記事です。

個人的には協会の活動の方に興味がありますが、ユーザーの方は不動産物件のオークションに参加すると場合によっては市場価格よりもだいぶ安い価格で物件を購入できることもあるようです。
記事にも紹介されていますが、物件を見る目の肥えた投資家の方が利回り物件として購入する方が多いのかもしれません。
オークションというとヤフオクなどでも不動産物件が紹介されていますが、こういう業界団体を通じてオークションが開催されれば購入する方のリスクも減っていくのかもしれません。

短い記事で全容は今一つわからなかったのですが、直感としては面白いと思いました。




 

at 10:09, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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赤字決算

夜中にほろ酔い気分で新聞を眺めるのは意外と面白いです。

先日の書籍広告欄で見かけたタイトル。
7刷ということですから結構売れているようですが。



amazonで見たら評価も結構高かったです。
弊社でも先日銀行の方が来てくれて3期分の決算書を提出しましたが、基本赤字決算にはしたくないと思っているので本書がどんな内容か気になりますね。

不動産業者の立場からすると、お客様が法人名義で賃貸物件を借りる際に賃貸保証会社の審査を通すことが多いですが、赤字決算はやはりマイナス評価になります。
審査に当たっては保証会社に決算書を提出することも珍しくないですが、保証会社は銀行の様に担当者が足を運んで内容を精査してくれるわけではないので余程はっきりとした理由が無い限り赤字決算だと審査は通りづらくなります。
  率直に言って保証会社や大家さん、我々不動産業者にとっても赤字決算よりはきちんと利益を出して税金を納めている会社様の方が話は進めやすいです。

節税も大切ですが、将来的に物件を借りる予定のあるお客様におかれましてはこのことは頭の片隅に置いておいて損はないと思います。
 

at 11:22, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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住宅ローン

弊社では住宅ローンを取り扱うことが殆ど無いため、表面的な感想になってしまうのですが昨日の新聞記事を読んでの感想です。
見づらいかもしれませんが本文中のある言葉が眼に留まりました。

”ローンを組む際に「退職金の金額」と「60歳時のローン残高」の両方を把握している人はほとんどいません”

確かにそうですね。
私は住宅ローンを組んだことが無いので実感として分からないのですが、確かに住宅を購入する際に目が行きがちなのは欲しいと思った物件に対して月々いくらのローンの支払いになるのかということと、返済がいつの時点で完了するか?ということだと思います。
そもそも金利は変動する可能性がありますし、退職金の額も一つの会社を勤め上げない限りなかなか把握は出来ませんから、考えるのは銀行でいくらのローンが組めるのかということと、現時点の金利における月々の返済額と完済時期になりがちなのは仕方ありません。
なので”把握している人はほとんどいません”とばっさりと言われてもそれはそうだよなとしか言えないのですが、多くの人にとって住宅購入が人生で最大の買い物である以上、出来るだけリスクは減らした方がよいのはまぎれもない事実。
なので住宅を購入する際には第三者の視点で資金計画(ライフプラン)をチェックしてもらうということがとても重要だと考えています。

私は住宅を買う時にどこかでエイヤっと決断をすることは決して間違っていないと思いますし、不動産業者の立場からしても社会全体にとってもトータルでは良いことだと思います。
ただ最悪のリスクを回避するためにも、もう少し専門家にお金の相談をする習慣であったりその専門家が正当な対価を得て生計を立てていける環境が増えてもいいのかなとは常々思っています。





 

at 09:52, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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敷地境界線の問題

敷地の越境問題は非常によくあります。
我々不動産業者が土地の売買や仲介をする場合には、必ず境界確認を行います。

隣地の方の確認がもらえなかったり工作物等の越境が見つかったりすると、それを解決するか、あるいはそういう問題があることを認識していただいた上で売買契約を結ぶことになります。
しかし隣地所有者と揉めていて境界確認ができないなどという場合には、後のトラブルを恐れて買い手がつかないということも大いにありえます。
そういう場合にはエンドユーザーさんではなくそう言ったトラブルに慣れた不動産業者が購入することが多くなりますが、当然価格は下がります。
3割くらいは安くなると考えた方がよいかもしれません。

また当事者同士は仲が良かったものの、相続などで土地の所有者が変わると当時の経緯などが全く分からなくなり、話が拗れることもあります。
日本は土地に対する思い入れの強い方が多いので、その分トラブルが起きやすいです。
こういったトラブルはこれからさらに増えるのではないかと思っています。

 

at 13:54, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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