更新料「有効」判決

世間的にはあまり注目されていませんでしたが、今日は不動産の賃貸業界に携わる人が固唾をのんで注目していた裁判の判決がありました。



住宅の賃貸借契約における更新料の受け取りが消費者契約法に照らし不当ではないかと問われたいわゆる「更新料裁判」。
結果は更新料は有効。
もしこれが不当とされれば、消費者契約法が施行された平成13年に遡及して更新料の返還が発生するといったことも予想されただけに、貸主側としては一安心といったところだと思います。

ただこの判決、本質的には消費者契約法の濫用に歯止めをかけたといったほうが適切かもしれません。
すなわち双方が納得して取り交わした契約の内容について、後になって一方的に無効だと主張する権利をどこまで認めるかということが問われた裁判だったのではないかと。
(そういうことは当然判決では触れてはいませんが)

元々消費者契約法というのは事業者と消費者(個人)の間の情報量や交渉力の格差等により消費者が不当な内容で契約をしてしまった場合の救済を目的とした法律ですが、今回の判決ではこのレベルの主張にまで消費者保護の精神を落し込んでしまうと契約行為そのものの信頼性(あるいは契約内容を遵守する精神)を毀損しかねないという危惧があったように思います。

要するに
あなた(原告)は更新料があることを知って契約したんでしょ?
それは情報量や交渉力の格差で事実を誤認したという訳ではないでしょ?
嫌だったらほかの物件を選ぶこともできたでしょ?
こういう点が指摘されたんだと思います。

私は不動産業者ですから一般消費者の方とは立場も見解も違いますが、更新料の部分だけを取ってみれば(あるいは礼金も)、果たしてこういう内容のお金のやり取りが妥当なのか疑問に思うことが無いわけではありません。
そういう慣習があるから今も設定しているというだけで、本当は賃料一本に統一したほうが合理的だとも思います。
ただ更新料や礼金の撤廃を強力に推し進めようとする立場ではありませんし、何よりも一度自らが納得して取り交わした契約の内容について後から異議を唱える(それも解釈の違いといったレベルではなく、根底から否定する)やり方については与することはできません。

今回の判決で更新料に関する判断はでましたが、これを以て大手を振って貸主が更新料を設定できるようになるかと言えば必ずしもそうではないと思います。
何よりも現在は借り手が優位の借り手市場ですので、更新料に限らず市場で受け入れられない契約条件についてはいずれにしても徐々に減っていくのではないかと考えています。

今は判決が出たばかりで先のことはわかりませんが、これで更新料や礼金に関する慣習がドラスティックに変わって行く可能性は少なくなったかもしれません。
それは必ずしも良いことではないかもしれないけれど、その一方で契約行為に関する秩序は守られた。
不動産業者としては申し訳ありませんがとりあえず今はホッとしているというのが本音です。

at 14:40, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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納得いかない話

当社が加盟している宅建協会では公益事業の一環として無料相談会というものを定期的に開催しています。

相談会には宅建協会に所属している各社から相談員が派遣されて皆様のご相談にお答えをするのですが、相談員になるには年に一回の講習会を受講しなくてはなりません。
先日その講習会があったので参加してきました。

講習は13:30〜16:30までの昼飯後のよい時間で、舟を漕ぎながら講師の方のお話を聞いていたのですが、その中で過去の相談事例の解説がありました。

賃貸マンションの残置エアコンの取り扱いに関する事例。

残置エアコンというのは前の入居者が取り付けたエアコンを退去時にまだ使えるという理由で貸主の承諾を得て置いていったもので、次に入居する方にはそのまま無償でご利用いただくという、賃貸業界ではごく一般的に行われている慣習です。
(事業系の物件でも同様の慣習はあります)
ただし物件本来の設備ではないため、契約書には「エアコンは本体付属設備ではないため自由にお使いいただけますが、使用開始後の故障等については貸主は一切責任を負いません」というような文言は入れておきます。
もちろん役に立つと思って置いていくものですので、今にも壊れそうなボロボロのものを置いていくということは滅多になく、それなりに充分使えるものを対象とすることは言うまでもありません。

と、このように残置エアコンとは、
前の入居者にとってはエアコンの取り外しや処理代がかからない。
貸主にとっては一応エアコン付き物件となりお客様がつきやすくなる。
新しい入居者はエアコンを買う必要がない。
といいことづくめのようなのですが、ここで問題が起こったらしいのです。

エアコンは機械ですのでいつかは壊れます。
その時、入居者が修理代の見積もりをとったら4万円だったと。
これは高いとなって貸主に修理を依頼したというお話なんですが、契約書にはエアコンは残置物で入居後の故障・修理は貸主は責任を負わないと明記しているわけです。
だったらその通り故障した時の修理なり交換は借主さんでやってくださいねで済みそうですが、今回の説明ではそうではありませんでした。

残置物であろうとなかろうと建物についている設備は貸主のもので、それが壊れた以上貸主には修繕義務があるというのが正しいという説明でした。
要するに一連の経緯や契約書記載の文言には効力がないという見解なんですね。

んな、阿呆な

というか、こんなバカな話ってありますか!?
エアコン付きの物件といっておいて、後になって実は残置物なので責任は負いませんと言ったわけじゃないんです。
最初から残置物なのでこういう取り扱いになるけどいいですか?と確認して契約しているんです。
それをわかって契約しておいて、後になっておかしいという主張。
これが通れば契約書って一体何なの?ってなりますよ。

法律では借主に一方的に不利な内容の契約条件は契約書に書いてあっても無効とされています。
でもこれは全然不利じゃないですよね。
現入居者もメリットを享受していますし、前入居者・貸主・現入居者の三者で合意した極めて合理的な取り決めだと思うのですが・・・。

これ私が相談員のときこんな相談が来たらどうしよう
「内容を理解したうえで契約されたんですよね?あなたの記名捺印はそんなに軽いものなんですか?」
講習会での解説とは違いますが、これぐらいは言ってしまいそうな気がします。



at 09:40, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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大家さんからのメール

地元の大家さんから物件資料が添付された入居者の斡旋依頼のメールが届きました。 

我々不動産仲介業者にとっては物件情報は財産、それをこちらから問い合わせをしなくても資料を送ってきていただけるのですから有難いことこの上無しです。

ただそのメール、当然のことながらいろいろな不動産屋さんに送られているのですが、その一斉同報メールがBCCではなくCCだったんですね(BCCだとメールを受け取った私は他に誰が同じメールを受け取っているのかわかりませんが、CCだとそれがわかります。当然私の情報も同じです)。

まー別に自分の仕事用のメールアドレスを同業者に見られて困ることなど一つもありませんが、ちょっと不思議な気になると言えばなりますね。
へー、あの人にも送られているんだーとかね

お礼のメールを全員に返信とかで送ったら面白いかもしれませんね。

at 18:21, (株)しあわせハウジング, 不動産屋の日常

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重要事項説明

物件を契約するときには契約に先立ち重要事項説明(通称:重説)というものがあります。

これは仲介業者がお客様に対してこれから結ぶ契約の中で特に重要な内容を予め説明する制度で、法律で義務付けられた行為です。
重要事項説明ができるのは宅地建物取引主任者という資格を持った人に限られ、主任者証という免許証のような身分証明証を提示しなくてはなりません。

今は契約を結ぶ前に必ず案文を用意して借主様に目を通してもらいますので、当日になって初めて内容を知ったなんてことは殆どありませんが、それでも契約書に記名捺印をする前の最後のチェックポイントですから、大事な手続きであることには変わりありません。

お客様からすると重要事項説明は説明を受けるという受け身の立場ですが、実際その場に立ち会ってみると内容を事細かに説明する主任者もいれば通り一遍読み上げるだけというスタイルの主任者もいます。(一般的に重説は元付けと言って物件を管理している側の仲介業者が行うことが多いです)
個人的にはあまり微に入り細に入り説明をしてもお客様の集中力も続かず却ってご理解が深まらないと思うので、読めば誰でも理解できる内容についてはささっと済ませて、トラブルになりやすいあるいは意味がわかりづらい様な箇所を重点的に説明するというスタイルでやらせていただいています。

重説をする場合、大雑把にいって、
・契約期間・賃料・面積・所在地など、契約の根幹となる条件
・更新時の取り決め(更新料等かかる費用)
・解約予告期間
・解約時にかかる費用(敷金の償却や短期解約のペナルティなど)
・引き渡しの状態
・付属設備の内容
・原状回復の内容
・入居中の修繕費や維持管理費等の負担区分
・禁止事項
・その他特約事項
これらの内容について十分ご理解がいただければ、将来的にもまずトラブルは起こらないと考えています。

いずれにしても重説はお客様に契約の内容を理解していただくというのが基本的な主旨ですので、もし説明を受けてご不明な点などがあれば遠慮せず質問をすることが大切です。

at 21:08, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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戸田は土砂降り

物件実査を終えて車に乗り込もうかという時に大粒の雨がポツリポツリ。
と、またたく間に土砂降りになりました



最近はこれがあるから怖いんですよね。
最近、携帯電話の調子が悪く早急に買い替えが必要な状態なんですが、やっぱり防水仕様のやつにした方がよいのか思案中です

at 19:26, (株)しあわせハウジング, 不動産屋の日常

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無事これ名馬なり

今の時代、多少賃料は安くても安心できるお客様に物件を借りてもらいたいと考える大家さんは多いです。

では安心できる要素とは何かというと一概には言えないのですが、とにもかくにも事業を続けているということが一つの重要な指標であることは間違いありません。

別に創業××年なんて大層なお話ではなくても、会社を設立して1年、3年、5年、10年と続いていることが一つの信用になります。
その間、当然紆余曲折はあったにしてもまずは無事に事業を継続して今日に至っているということがお金で買うことはできない信用になるんですね。
(事業買収とかの例は、とりあえず置いておきます

逆に言うと、会社を設立して間もない方やあるいはこれから事業を立ち上げるという方は、この点でどうしてもハンデを負うことになってしまいます。
もちろんどんな会社でも立ち上げのときはある訳ですから、それ自体が悪いわけではありません。
ただこのことを意識しているのといないのとでは物件を借りる際に差が出るのも事実です。

実績が少ない分、将来の見通しをどれだけ具体的に説明することができるか。
事業を立ち上げたばかりでもきちんと物件を押さえることができるお客様は総じてこの意識が強いように思います。
(金融機関でお金を借りる時も一緒ですよね)

長く続けてさえいればいいというわけではないですが、賃貸借契約はある程度長いお付き合いを前提とした取引ですので、この点を重視する傾向は強いように思います。

at 09:58, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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