弊社のブログは
しばらく更新があまりできないかも知れませんが、ご容赦の程よろしくお願い申し上げます。
さて来る2月21日に宅建協会大宮支部主催の「宅建オープンセミナー」が開催されます。
オープンとあるのはどなたでも参加できるセミナーということで、参加費も無料です。
題目は2部構成で、第一部が「成年後見人について」、第二部が「知って得する税、知らないと損する税(確定申告、像族税、贈与税譲渡所得税)」となっています。
現在の長寿社会では誰もが認知症を患ってしまう可能性があると言えますが、そういった時に利用できる制度が成年後見人です。
成年後見制度は使い勝手という面では相当ハードルが高い制度ではあるのですが、知識として知っておいた方がよい制度であることは言うまでもありません。
また第二部の税金関係も、自宅を売却した場合や相続により故人が住んでいた自宅を取得した場合の特例など現在の社会問題に即した税体系に触れてくれるのではないかと期待しています。
場所は「さいたま市大宮区仲町2−60 仲町川鍋ビル8階 大会議室」で13:30受付、14時開会となります。
川鍋ビルは大宮駅東口、中山道沿い吉野家のはす向かいのピンク色の建物です。
詳細についてのお問い合わせは、宅建協会大宮支部TEL048-643-5051まで。
お気軽にご参加ください。
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本年も昨年と変わらぬご愛顧を賜りますようよろしくお願い申し上げます。
またどなた様も幸せな1年を過ごされますようご祈念申し上げます。
1月3日の夕方前の氷川神社の参道です。
この時間でも境内は入場規制をしている混雑っぷりでした。
今年のお正月は天気も良く穏やかに過ごすことができました。
]]>新年は1月6日より営業致します。
皆々さまも健やかで良いお年をお迎えください。
雨上がり人気のない平成広場。
何となく良い雰囲気。
氷川神社も着々と新年を迎える準備が進んでいます。
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一不動産業者としてはとても歓迎。
むしろ滞納の心配のない一番安心なお客様になるかもしれません。
でも一市民としては・・・
生活保護費にかぎらないのですが(例えば最近話題の奨学金なども)、何事も全くのタダというのは宜しくないと思っています。
自分の懐が痛んで初めてお金のありがたみがわかると思うのですが・・・
吉野家で無料の紅ショウガを、もうそんなに乗せたら牛丼の味わかんないじゃん!ていうぐらい山盛りにして食べている人を見かけるたびにそう思います。
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以前から注目されていた最高裁の判断ですが、高裁への差し戻しですので判断が変わります。
相続における遺産分割は、「遺言による分割」、「共同相続人による遺産分割協議」で決定しますが、遺言がなく遺産分割協議もまとまらないときは、調停を経て最後は訴訟という形によって決着します。
今回争われたのはこの最後の訴訟の部分で、従来は預貯金(現金とは別の取り扱いです)については法定相続分で分割するという判断でした。
なので記事にもありますが生前に多額の生前贈与を受けている相続人がいる場合など不公平になったり、一番分けやすいお金の形をした財産が硬直的に分けられてしまうことで柔軟な分割を阻んでいるという弊害がありました。
今回の判断は2004年の最高裁の判断を覆すもので、こんなに短期間に最高裁の判断がが変わるというのも珍しい気がしますが(よくは知らないのでイメージです)、それだけ実態に即していない判断だったということなのでよかったと思います。
ただ読売新聞の記事では指摘がありましたが、この結果故人(被相続人)の預貯金を相続人が引き出すことがより一層困難になるという事態は生じるかもしれません。
元々金融機関は被相続人の預貯金を相続人が引き出すことに対して神経質な対応をします。
後になって払い出しに応じた責任を問われることを避けるため、原則的には相続人全員が署名捺印をした遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の提出が求められ、遺産分割が完了していることを証明しなくては応じてくれません。
従来は弁護士を立てて、「預貯金には各相続人に法定相続分の権利があるので、その範囲であれば相続人は一人でも払い出し請求をすることができる」と主張すると応じてくれるということがありましたが、今後は法定相続分の権利が自動的には認められなくなりますので、当面の生活費や葬儀費用、その他の出費に充てるために故人の預貯金を引き出そうとしても拒否をされる可能性が高くなりました。
裁判所は預貯金の払い戻しを裁判所が認める「保全処分」の仕組みが活用できると指摘したとのことですが、保全処分は遺産分割の審判が始まってから申し立てるものなので即応性に欠けるように思いますがどうなのでしょうか(この辺り詳しくはわかりません、すいません)
今回の判決は遺産分割の実態に沿った正しい判断だと思いますが、その副作用的な面には注意を払う必要があると思いました。
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とにかく野菜たっぷりで美味しいという記事を以前書きました。
http://shiawase-h.jugem.jp/?day=20161101
そのトナリで新メニューの「焼きそば」が始まっています。
期間限定メニューなのかグランドメニューなのかはわかりませんが、以前から気になっていて早く食べたいと思っていましたが、ついに実食!
太麺のソース焼きそばに、たっぷり野菜と辛いあげ玉、いかゲソの空揚げが二つ乗っています。
奥に見えるのは温泉卵のトッピングで、麺をまろやかにしてくれますがこれはお好みで無くてもいいかなと思いました。
味はしゃきしゃき野菜の相変わらずのボリュームと(写真のあげ玉から左は基本野菜です)、辛いあげ玉のアクセント。
ソース焼きそばのジャンクな魅力が失われていない感がいいですね。
とても美味しかったです。
ちなみに15時前の中途半端な時間でしたが、カウンターはほぼ満席。
タイミングかもしれませんがオペレーションも二人で行っていましたからいつもこんな感じなのかも。
ただみんなタンメンを食べていて焼きそば注文している人はいなかったみたいでした。
私は今後タンメン2、焼きそば1ぐらいの割合で食べたいと思っています。
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氷川参道沿いにある「おおみや市民会館」、私が子供のころにはありましたからかなり老朽化が進んでいます。
先日も宅建協会の講習会で利用しましたがレトロ感がすごいです。
その市民会館が移転を予定している東口再開発ビルですが、建て替えるよりも5倍もコストがかかるらしいです。
確かに駅から近くなり便利にはなりますが、5倍とは差が大きすぎますね。
このことに限らず大宮駅東口の再開発は二転三転しておりますが果たしてどうなりますか?
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市場の食堂といっても市場関係の方専用というわけではなく、一般の方も普通に利用できます。
市場の食堂だけに量はたっぷり。
いつも行くお店は新鮮なお魚と揚げ物がドーンとついていて、回転の速さが大切なのになぜかドリンク付きになっていました。
店内にはメディアで取り上げられた写真がたくさん。
私を含め勤め人はランチのセットを頼んでいますが、奥様グループはここぞとばかりにデラックスな海鮮丼を食べていて羨ましい。
中にはビールを行っちゃっている人も少なくありません。
ということで久し振りに堪能した市場ご飯に満足しました。
マグロの中落ち、いくら、シラスの海鮮丼に大振りのカキフライ2個。これにドリンク一杯ついて1080円。
1000円超えですがたまには・・・
ライバル2店舗。お互い呼び込みをしています。
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ちょっと日にちは過ぎてしまいましたが十日市についてです。
大湯祭のいわれなどは氷川神社のホームページを見て頂くこととして、地元ではもっぱら熊手市として知られています。
正式な期間は10/10の朝からみたいですが、賑わいは10/9の夜から10/10の夜まで続きます。
参道に出店がひしめき、特に今年は10日が土曜日だったので昼間からかなりの人出でした。
人で込み合う参道を歩いているだけで何となく気持ちがうきうきしてくるから不思議です。
私は今年も同業者の方たちと大湯祭の日にだけ開かれる氷川神社敷地内にある宗像神社にお参りし、襟を正して今年一年の感謝と来年への祈願をしてきました。
冒頭にも書きましたが今年もいよいよ終わりに近づいてきましたね。
9日金曜日の夜はまだ人が少ないですね。
土曜日の昼間にはこの通り。
中々前に進めなくて待ち合わせに遅刻しました。
残酷だけど目をひかれてしまう鯉の肝捌き(正式な名前を知りません)
鯉の生き胆を日本酒で飲むと長生きするのだったかな?実は一度だけ試したことはあるのですが・・・
宗像神社。神社の本殿手前の池中の島にあります。
ここでお金をくずしてもらって商売の種銭にします。
お札も買ってきました。
来年が良い年になりますように。
]]>想定される相談事例について弁護士の先生が解説をしてくれるのですが、これが結構タメになります。
昨日は「成年後見人制度」、「古家付き土地の売買」、「建物老朽化による賃貸借関係の終了」がテーマでした。
今までも数多くの協会主催のセミナーに参加しましたが、実は公務でなので仕方なくという感じで参加したことも多いです。
がよくよく考えれば協会主催のセミナーは業務に関係する知識を無料で学べる場を提供してくれているわけで、本来なら有り難く参加するのが筋というものです。
いい歳してようやくそのことに気付くのも遅いですが、昨日も午後の貴重な時間を費やして研修に参加してきました。
後はその学んだことをきちんと復習して整理すれば完璧なのですが、そこまではなかなか・・・
日々精進です。
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先週の火曜日の記事です。
http://shiawase-h.jugem.jp/?eid=481
そしてこれが今週の水曜日の写真です。
わずか1週間でこの成長。
しいたけ菌恐るべし!
途中で小さな芽は間引きましたが、それでも結構な数のしいたけが収穫できました。
傘の裏のひだがくっきりしてきたら収穫時で、そのタイミングを逃すと胞子が飛んでカビがついたようになってしまうと説明書に書いてあったため、ちょっとフライング気味で収穫をしてしまいました。
(あと一日待てばよかったかも・・・)
何はともあれ収穫後すぐに試食。
バターしょうゆで炒めてみましたがとてもジューシーで美味でした。
お手入れは朝100均で買った霧吹きで水をやって後は放置するだけでとても簡単。
1週間で収穫できるというところも気の短い私にはぴったりでした。
2・3週間菌床を休めたらまた栽培ができるとのことなので楽しみです。
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最近は賃貸借契約を結ぶ際に半ば義務化されてると言ってもよい賃貸保証会社(記事内では家賃保証会社)ですが、今までは保証会社に関する免許やその他の規制はありませんでした。
なので中には強引な取り立てを行い社会問題化したり、経営が悪化して保証会社そのものが倒産したりといった事故もありました。
実際賃貸保証会社を利用する割合が増えるにつれて入居者と保証会社間のトラブルも増えているようで、管轄の国土交通省が登録制度を設けて保証会社の選別を図ろうという目論見みたいです。
賃貸保証会社については「(公益財団法人)家賃債務保証事業者協議会」という業界団体があるようですが、ホームページの冒頭に「なお、家賃債務保証事業者協議会は会員の経営の安定性を保証するものではないため、そうした指導等を行うことはできません。あらかじめご了承ください。」
と明示されていますので、この団体に加盟しているからといって安心はできません。
なので個人的には今回の方向性は良いと思います。
少なくとも雨後の筍のように保証会社が乱立して、やたらと厳しい審査と高い保証料を取るという流れには一定の歯止めをかける必要があると思います。
その上で良質な賃貸保証会社には悪質な入居者に対してある程度の強権的な徴収権が認められるという形が、不動産会社の立場からするとベストかなと思います。
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始まる前に簡単に勉強会があり、そちらで配られた資料です。
目玉は相続で取得した空き家を売却したときの譲渡所得の3000万円控除。
条件が細かい部分もありますが、これを利用できればとてもお得です。
この特例のミソは相続した空き家を更地にして売却した場合にも適用があるということ。
昭和56年5月31日以前に建築された建物を耐震リフォームをするか、取り壊して更地にして売却するということが特例適用の条件になっています。
古い建物は取得価額が不明なことが多く、売却代金の9割超が譲渡所得となり譲渡所得税が加算されます。
3000万円で売却した空き家の譲渡所得が2700万円とすると、譲渡課税の税率は5年超の長期所有の場合は20%なので税額は540万円となります(加えて復興税が約11万円)。
3000万円控除が利用できると、譲渡所得2700万円が丸々なくなるので税額は無し(但し耐震工事代または取り壊し代が別途かかります)。
空き家を減らすために相続で取得した家屋を、自分が住んでいる家屋を売却したときと同様に優遇しようという政策です。
適用時期を始め細かい要件はありますが、相続で取得した家屋が空き家になりお困りのときには是非検討してみてくいださい。
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画像が小さくて本文の記事は読めないかもしれませんが、11/30付けの日経新聞の「Money & Investment」欄です。
本文中で書かれているのは以下の点です。
・最近の二世帯住宅は、親世帯が空き家になった時に賃貸に回しやすい二世帯分離型が増えている
・これにはH24年の相続税法の改正で、親世代に相続が発生した時に土地の評価額を大幅に下げることができる「小規模宅地等の評価減の特例(特定居住用宅地等)」の適用要件が変わり、世帯間で行き来ができる構造でない二世帯住宅でも特例が使えるようになったことも影響している。
・しかし空き世帯を賃貸に回すと言っても、賃貸ニーズは決して高いとは限らず賃貸重要の見極めは必要。
・また二世帯分離型で2つの世帯を区分所有にして登記をしているケースもあるが、税法改正で区分所有型の二世帯住宅は逆に小規模宅地等の評価減の特例を受けることができなくなった。
・このことを認識していないと相続時に特例が受けられずに相続税が発生したり、認識はしていても区分所有建物の登記を合併するのには費用もかかり、住宅ローンを組んでいる金融機関との調整も必要で簡単ではない。費用対効果を見極める必要がある。
相続税法の改正では相続税の基礎控除が4割減になったことが大きく取り上げられていましたが、こういう改正もありました。
相続財産の多い家庭では自宅の土地評価額を80%も減らせる「小規模宅地の評価減の特例」は極めて重要ですが、二世帯住宅のご家庭では知らないうちに適用ができなくなっている可能性もありますので注意が必要です。
また二世帯住宅の空いた世帯を賃貸に回すと言っても、ハウスメーカーの作り方にもよると思いますが率直に言ってニーズはそれほど高くはないと思います。
人の家に間借りしている感をどこまで感じさせない作りになっているかが肝だと思いますがかなり難しそうな気がします。
本文にもありますが「あえて二世帯住宅の1世帯分を借りるニーズは少なそうだ」はその通りだと思いました。
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