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宅建業について

いまさらですが「宅地建物取引業(宅建業)」とはなにかについて。

 

私たち不動産業者は「宅地建物取引業者免許証」を保有していることにより宅建業者(=不動産業者)を名乗ることができます。

不動産の取引にはこの宅建業の免許を持っていないと行うことができない行為が多く、具体的には
 ・宅地または建物の売買
 ・宅地または建物の交換
 ・宅地または建物の売買、交換または貸借の代理
 ・宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介

 

の取引が宅地建物取引業に該当し、これらの行為を反復継続的に不特定多数の人に対して行うためにはこの宅建業の免許を持っている必要があります。
宅地というのは「住宅用の土地。建物の敷地である土地()」のことで、その宅地を売ったり買ったり、あるいはその取引の間に入って話しをまとめたり(媒介/仲介)する行為が対象となります。

 

※登記簿には地目と言ってその土地の種別が記載されていますが、その種別とは別に現況が建物の敷地として利用されていれば宅地と見なされます。また詳細は省略しますが宅建業法上は建物敷地で無くても宅地と見なされる土地が多いです

 

最近は一般の方でも投資で賃貸不動産を購入して大家業を行う方が多いですが、大家業(賃貸物件の貸主)は上記に該当しませんので宅建免許は必要ありません。
自分の家を自宅兼賃貸マンションに建て替えて大家業をするといったことも同様です。

 

一方、自分が所有している広い敷地をいくつかに区分して売却するという様な行為はどうでしょうか?
実はこれは宅建免許が必要になります。
自分の土地を売るだけなのに!と思われるかもしれませんが、これは宅地の売買で土地を区分して売ることが不特定多数の人に反復継続的に売却していると見なされます。
なので土地をまとめてデベロッパーに売却するのであれば宅建免許は必要ありません。
デベロッパーは不特定では無いですし、反復継続していないからです。

 

また先に挙げた大家業を営む方が一棟アパートを買っては売却、買っては売却という取引を繰り返して利益を上げていたらどうなるでしょうか?
これは当然に宅地建物取引業に該当します。
何らかの理由でマイホームを手放すといった1度だけの不動産売買とは違い、利益目的で不動産売買を繰り返すことは「業」に当たるという判断になります。

 

ただ相続が発生した方で相続税を支払うために先祖代々の土地を切り売りするといったときに、それは宅地建物取引業なので不動産免許が必要ですよと言われるかと言えば必ずしもそうではないというのも実情です。
法律の定めからすると矛盾していますが、じつは細かい部分はケーズバイケースで判断というのも事実です。

 

ちなみに無免許で宅地建物取引業を行った際の罰則は「3年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金(あるいはその併科)」となりますのでご注意ください。

at 11:02, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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