【新聞の記事より】遺産分割訴訟における預貯金の取り扱い変更

本日付の日経新聞の記事です。

 

 

以前から注目されていた最高裁の判断ですが、高裁への差し戻しですので判断が変わります。

相続における遺産分割は、「遺言による分割」、「共同相続人による遺産分割協議」で決定しますが、遺言がなく遺産分割協議もまとまらないときは、調停を経て最後は訴訟という形によって決着します。

 

今回争われたのはこの最後の訴訟の部分で、従来は預貯金(現金とは別の取り扱いです)については法定相続分で分割するという判断でした。

なので記事にもありますが生前に多額の生前贈与を受けている相続人がいる場合など不公平になったり、一番分けやすいお金の形をした財産が硬直的に分けられてしまうことで柔軟な分割を阻んでいるという弊害がありました。

今回の判断は2004年の最高裁の判断を覆すもので、こんなに短期間に最高裁の判断がが変わるというのも珍しい気がしますが(よくは知らないのでイメージです)、それだけ実態に即していない判断だったということなのでよかったと思います。

 

ただ読売新聞の記事では指摘がありましたが、この結果故人(被相続人)の預貯金を相続人が引き出すことがより一層困難になるという事態は生じるかもしれません。

元々金融機関は被相続人の預貯金を相続人が引き出すことに対して神経質な対応をします。

後になって払い出しに応じた責任を問われることを避けるため、原則的には相続人全員が署名捺印をした遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の提出が求められ、遺産分割が完了していることを証明しなくては応じてくれません。

 

従来は弁護士を立てて、「預貯金には各相続人に法定相続分の権利があるので、その範囲であれば相続人は一人でも払い出し請求をすることができる」と主張すると応じてくれるということがありましたが、今後は法定相続分の権利が自動的には認められなくなりますので、当面の生活費や葬儀費用、その他の出費に充てるために故人の預貯金を引き出そうとしても拒否をされる可能性が高くなりました。

裁判所は預貯金の払い戻しを裁判所が認める「保全処分」の仕組みが活用できると指摘したとのことですが、保全処分は遺産分割の審判が始まってから申し立てるものなので即応性に欠けるように思いますがどうなのでしょうか(この辺り詳しくはわかりません、すいません)

 

今回の判決は遺産分割の実態に沿った正しい判断だと思いますが、その副作用的な面には注意を払う必要があると思いました。

 

at 10:44, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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平成28年度税制改正

昨日は同業者との忘年会でした。

始まる前に簡単に勉強会があり、そちらで配られた資料です。

 

 

目玉は相続で取得した空き家を売却したときの譲渡所得の3000万円控除。

条件が細かい部分もありますが、これを利用できればとてもお得です。

この特例のミソは相続した空き家を更地にして売却した場合にも適用があるということ。

昭和56年5月31日以前に建築された建物を耐震リフォームをするか、取り壊して更地にして売却するということが特例適用の条件になっています。

 

古い建物は取得価額が不明なことが多く、売却代金の9割超が譲渡所得となり譲渡所得税が加算されます。

3000万円で売却した空き家の譲渡所得が2700万円とすると、譲渡課税の税率は5年超の長期所有の場合は20%なので税額は540万円となります(加えて復興税が約11万円)。

3000万円控除が利用できると、譲渡所得2700万円が丸々なくなるので税額は無し(但し耐震工事代または取り壊し代が別途かかります)。

 

空き家を減らすために相続で取得した家屋を、自分が住んでいる家屋を売却したときと同様に優遇しようという政策です。

適用時期を始め細かい要件はありますが、相続で取得した家屋が空き家になりお困りのときには是非検討してみてくいださい。

 

 

at 11:27, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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鍵番号に注意!

6日の読売新聞に掲載されていた不動産の鍵に関するお話しです。

 

 

賃貸物件で鍵に付された個別番号を不正に入手して、本人に代わり鍵を発注して住居に侵入したという事件です。

 

通常、賃貸の不動産取引では鍵の引き渡しを以って物件の引き渡しとするという考え方が定着していますが、鍵には本鍵とか元鍵と言われる貸主や不動産会社がシリンダー交換時に鍵屋さんからセットで渡される鍵があります。

本鍵にはメーカー名と個別の鍵番号が付されていて、その鍵番号が同じであればそのシリンダーの開閉に合致した同じ形状の鍵ということになります。

賃貸物件を借りるとお客様は不動産会社から2ないし3本の鍵を受け取ることが多いですが、渡された鍵が複製された鍵でなければそれらには当然同じ鍵番号が付されていて、どの鍵でも扉を開閉することができます。

今回の事件は、その鍵番号を何らかの形で知ることができればその鍵番号をもとにメーカーに同じ鍵を発注できるということを悪用したものです。

 

と言ってもそれは当たり前の話で、我々不動産会社はお客様が鍵を無くされた時などに、メーカーに鍵を追加発注することがよくあります。

本来、鍵を紛失した場合は防犯上の観点からはシリンダーごと変えるのが基本ですが、シリンダー交換だと費用が2万円近くかかることもあり、お客様によってはシリンダーはそのままで鍵の追加でお願いしますという方も少なくありません。

(入居者入れ替え時にシリンダー交換を行います)

なのでメーカーに鍵番号を伝えて同じ鍵を納品してもらうのですが、それと同じことを鍵番号さえ知っていれば悪意を持った第三者でも同じことを行うことは可能です。

ちなみに今回の記事では犯人は不動産の管理会社の職員を装って本人から鍵番号を入手したみたいですが、よくある詐欺の手口で市の職員を装って銀行の暗証番号を聞き出したりするのと同じですね。

市の職員が銀行のカード番号を本人に聞くことが無いことは頻繁に注意喚起をされていますが、不動産管理会社の社員が入居者に鍵番号を聞くこともまずありません。

なぜなら鍵番号は本来当の不動産会社が把握しているものだからです。

そういうことがあれば必ずその不動産会社に電話で確認を取ることが必要です。

 

賃貸物件でもセキュリティの高さを売り物にしている鍵の中には、鍵番号とは別に個別の登録番号と一緒に申請しないと鍵の追加発注ができないといったものもありますが、コストの問題もあり一般にはそれ程普及はしていません。

見知らぬ人でなくとも、友人や知人などに気軽に鍵を預ける場面というのは意外とありがちですが、この新聞記事にもあるように鍵番号は簡単に見られることのないように対策をしておいた方が良いと思います。

 

at 09:49, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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空けておくぐらいなら安くても埋まった方がいいでしょう?

昨今は賃貸物件を借りるときに、値段交渉をすることが多いです。

 

募集賃料に対し借主が大幅な値引きを希望するときに、時々タイトルの言葉を言うお客様がいらっしゃいますが、経験上多くの貸主はそうは考えていません。
確かに貸主さんが「空けておいても仕方ないからねぇ」と言うことはありますが、それは募集賃料を大幅に下げて心ならずも決めるというよりは、大抵は多少値段は下げたものの想定の範囲内で交渉が収まった時に使うことが多いようです。

 

例えば募集賃料30万円の店舗があり、それを20万円で借りたいというお客様がいてタイトルにあるセリフを言ったします。
その場合、かなりの割合で「その値段だったら借りてくれなくてよいです」となって交渉が終了すると思います。
と言うよりも30万円で募集している物件であれば20万円にすれば決まるのが当たり前で、それこそ「空けておくよりは・・・」と貸主が考えるのであればその値段でとっくに決めているわけで、今その値段にしなくてはならない特別な理由でもない限りは貸主はその様には考えないとと思われます。

 

正直、貸主もある程度の値下げはやむなしとは思いながらも、今までの賃料や周辺物件の相場などからそれなりに合理的に値段をつけていますので、あまり大幅な申し込みをするのも善し悪しです。
ダメもとで言うだけ言ってみよという考え方もありますが、それで貸主にへそを曲げられてしまっては元も子もありませんから難しいところです。

 

貸主と借主は利害が反する面はあるものの、賃貸契約においてはパートナー的な関係でもあります。
実際入居中は常に大家と店子の関係は続くわけで、そこでいがみ合っているのか協調的かは長い賃貸借関係では大きな影響があります。

賃貸物件、特に事業系物件を借りる際にはその点は十分留意された方が宜しいかと思います。

at 15:31, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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無料ホームページ作成サービス「WIX」

「WIX」というホームページを作成するサービスがあります。

 

ホームページ制作に関する特別な知識が無くても、テンプレートにパーツを置いて行くだけでサイトが作れるという夢のようなサービスです。

しかもそのテンプレートが格好良くて、自動的にモバイルサイトまで作成されてしまうという優れモノ。

独自ドメインを取得しなければ、広告などは表示されてしまいますが基本無料で利用できます。

 

弊社がWIXで作成したページはこちら

 

これは以前弊社で売り出した中古分譲マンションのリフォームの様子をWIXでホームページにしてみたもので、動きのあるページが我ながらクールな感じで仕上がっています(笑)
本当にサイト作成の専門的な知識が無くても制作できますし、出来あがったサイトは付け焼刃的に作ったにもかかわらずそれなりのクオリティを持っています。

少なくともいかにも素人が作りましたといったダサさは全くありません。

 

と、この様に素晴らしいWIXですが、実は巷の評判はいま一つです。
弊社でも格好の良いテンプレートに味をしめてこれで沢山ページをつくろかと考えたのですが、結局止めました。

 

理由は大きく言うとひとつだけ。
既に多くの体験者の報告も上がっていますが、とにかく出来あがったホームページが重たいんです。
重たいというのはサイトがブラウザ上で中々開かないということで、弊社のホームページでも体感的にはクリックしてから5秒弱くらいかかるように思いました。
実はサイトを訪れるユーザーさんは、目的のサイトが3秒開かないとそのページを読むのを止めるとも言われていて、サイトが中々開かないというのはサイト運営側からみると致命的と言ってよい欠点です。

 

WIX側でもその問題は把握していて対策も検討しているみたいですが、現時点では効果的なものではないようです。
何故WIXサイトは重いのかという点については既に多くの方が述べられていますので割愛しますが、とにかくページが増えれば増えるほど重くなり、かつ制作の作業にも支障が出る仕様になっているようです。
私も以前作業中にすぐにPCが固まったり不安定になるのでメモリーを増やして対応しましたが、それでも抜本的には解決しませんでしたし、サイトを閲覧してくれた方にメモリを増やしてなどとはもとより言えないのである意味お手上げでした。

 

繰り返しますがWIXで用意されているテンプレートのデザインは本当に素敵です。
素人がプロが制作したようなホームページを知識なしで作成できるというのも本当です。

 

それ故に実に実に惜しいWIX。
これでサクサクと閲覧ができるサイトが制作できるようになれば本当に素晴らしいのですが残念です。

 

こちらはWIXの欠点について書かれたブログですが、私も共感するところ多でした。
こちらの方も言われていますが本当に残念です。

 

 

at 15:37, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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重要事項説明

不動産業者が自ら売主となったり、媒介(仲介)をする場合には、相手方あるいは買主・借主に契約における重要事項説明を行わなくてはなりません。

この重要事項説明は書面によって行う必要があり、その書面を重要事項説明書といいます。

 

宅建業者はこの重要事項説明を以って契約にかかわる重要な事柄を説明したことになりますが、昨今は引き渡し後にトラブルが生じた場合の言った言わないの解決がこの書面に書いてあるかどうかに左右される傾向がとても強くなっています。

 

お客様「話しが違う!」
宅建業者「説明しました」
お客様「聞いていない!」

 

という事態が発生した時に、書面で説明されているかどうかがとても重要ということで、例え口頭では説明をしていても書面として残っていなければ「聞いていない」という主張が通ってしまうということにもなりかねません。
結果どういうことが起きるかというと、宅建業者はとにかく問題になりそうなことは全部書いちゃおうということになり、最近大手の不動産業者の重要事項説明書には、こんなことまで書くの?ということまで記載されています。

 

例えば当該物件の周辺環境を説明する際に、物件から300m離れたガソリンスタンドの存在と営業時間が記載されていて、場合により騒音や臭気が影響するかもしれませんなどと書いてあったりします。
普通に考えて300m先のガソリンスタンドがその土地や建物に影響を及ぼすということはまず無いわけですが、とにかく記載してくれと言われます。
ただ問題なのはそこまで細かく書いてしまうと、もっと身近なことでトラブルが生じた時に自分の首を絞めるのではないかということ。
例えば同じ物件で、物件から150m離れた公園で夏の盆踊りと交通規制が行われた場合などに
「うるさい、車が通れない、事前に聞いていない」
と言われた時に、「150m離れた公園の夏の行事までは分かりませんよ」と言えるのかどうかが気になります。
なにしろ300m離れたガソリンスタンドの営業時間まで説明しているわけですから、150m先の公園の行事を説明しないなんて手落ちだろ、と言われ兼ねないという懸念が発生します。

 

基本的に裁判になれば、それを調べていないことが重大な落ち度に該当するのか否かが問われることになると思いますが、そもそも裁判なんて手間とお金のことを考えたらそうそう出来ません。
とかく不動産業者が泣き寝入りなんてことも起こるかもしれません。
そういう意味では資金力のある大手の不動産会社の方がそういうターゲットにはされやすいのかもしれませんが・・

 

実はこの話し、昨日同業者と飲んでいるときに出た話題ですが、面白かったので早速ブログのネタに使わせてもらいました。
不動産の仕事も楽じゃないと思いませんか?

at 12:14, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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借地権とはのそもそも論

地主から土地を借りて利用する権利を借地権(しゃくちけん)と言います。

読んで字のごとく「土地を借りる権利」という意味です。

 

但し一口に土地を借りると言っても、その土地を何の用途で借りるかということによって適用される法律が変わってきます。

一言でいうと、建物を建てる目的で土地を借りる場合には「借地借家法(あるいは旧借地法)」、車を置いたり畑を耕したり資材を置いたりする目的で土地を借りる場合には「民法(の賃貸借の条文)」が適用されます。

一般には借地権というと前者の建物を建てる目的で土地を借りる権利を指します。

 

借地借家法および平成4年8月以前に結ばれた借地契約に適用される旧借地法はとても厳しい法律で、土地を借りた人(借地人)の権利が強く保護されています。

戦時中、主人が出兵してしまった家族が地主から立ち退きを強制されないように定めた借地人保護の内容や解釈が現在まで綿々と続いているからです。

結果的に地主からすると一度契約をしてしまうと中々土地が自分の手元に戻ってこない内容になっていますので、建物所有を目的とする借地契約を結ぶことには大変慎重になります。

 

一方、建物の所有を目的としない土地の賃借は借地借家法の規定が適用されません。
当事者が結んだ契約の内容が適用されますし、特に契約を結んでいない場合でも民法の定めでは当事者の解約の申し入れから6ヶ月が経過すれば契約が終了することになっています。
なので駐車場や家庭菜園などの借地契約はとても簡単な手続きで契約をすることが可能です。
(駐車場の契約などは大抵1ヶ月目に申し入れをすれば貸主・借主どちらからでも解約も申し入れができるのが一般的です)

 

このことを整理すると、土地を安く借りてその上に自分で建物を建てて生活をするなり事業を行うなりしようという考え方は、一見もっともに聞こえますが、現実的にはまずあり得ないということが分かります。
土地上に借地人が建物を建てるとなると、適用される法律が地主にとって大変厳しい「借地借家法」になりますので、契約をするためには地主に対して多額の権利金などを支払う必要がありますし地代も相応に高額になると思われます。
それにそもそも現在では単純な借地契約を結ぼうという地主さんは都市圏では極めて少ないと思われます。

 

時々土地だけ借りられればいいのですがというお問い合わせを頂いて、よくよくお話を伺うと土地の上に何かしらの建物を建てたいというご要望だったりしますが、上記の様に居住用・事業用の用途にかかわらず借地上に建物を建てるということは原則として極めて難しいご相談となります。

 

恐れ入りますがご留意いただけたらと考える次第でございます。

 

at 15:33, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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借地契約が終了するパターン

先日、借地契約の終了の件で地主さんと弁護士事務所に伺いました。

借地契約は不動産の中でも特に複雑と言いますか、法律面での運用と税制面での取り扱いに神経を使います。

 

復習の意味を込めて借地契約が終了するパターンについてまとめてみましたので、もしよろしければ参考にして見て下さい。

(画像クリックでリンク先ページに移動して拡大します)

 

 

 

at 18:32, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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宅建業について

いまさらですが「宅地建物取引業(宅建業)」とはなにかについて。

 

私たち不動産業者は「宅地建物取引業者免許証」を保有していることにより宅建業者(=不動産業者)を名乗ることができます。

不動産の取引にはこの宅建業の免許を持っていないと行うことができない行為が多く、具体的には
 ・宅地または建物の売買
 ・宅地または建物の交換
 ・宅地または建物の売買、交換または貸借の代理
 ・宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介

 

の取引が宅地建物取引業に該当し、これらの行為を反復継続的に不特定多数の人に対して行うためにはこの宅建業の免許を持っている必要があります。
宅地というのは「住宅用の土地。建物の敷地である土地()」のことで、その宅地を売ったり買ったり、あるいはその取引の間に入って話しをまとめたり(媒介/仲介)する行為が対象となります。

 

※登記簿には地目と言ってその土地の種別が記載されていますが、その種別とは別に現況が建物の敷地として利用されていれば宅地と見なされます。また詳細は省略しますが宅建業法上は建物敷地で無くても宅地と見なされる土地が多いです

 

最近は一般の方でも投資で賃貸不動産を購入して大家業を行う方が多いですが、大家業(賃貸物件の貸主)は上記に該当しませんので宅建免許は必要ありません。
自分の家を自宅兼賃貸マンションに建て替えて大家業をするといったことも同様です。

 

一方、自分が所有している広い敷地をいくつかに区分して売却するという様な行為はどうでしょうか?
実はこれは宅建免許が必要になります。
自分の土地を売るだけなのに!と思われるかもしれませんが、これは宅地の売買で土地を区分して売ることが不特定多数の人に反復継続的に売却していると見なされます。
なので土地をまとめてデベロッパーに売却するのであれば宅建免許は必要ありません。
デベロッパーは不特定では無いですし、反復継続していないからです。

 

また先に挙げた大家業を営む方が一棟アパートを買っては売却、買っては売却という取引を繰り返して利益を上げていたらどうなるでしょうか?
これは当然に宅地建物取引業に該当します。
何らかの理由でマイホームを手放すといった1度だけの不動産売買とは違い、利益目的で不動産売買を繰り返すことは「業」に当たるという判断になります。

 

ただ相続が発生した方で相続税を支払うために先祖代々の土地を切り売りするといったときに、それは宅地建物取引業なので不動産免許が必要ですよと言われるかと言えば必ずしもそうではないというのも実情です。
法律の定めからすると矛盾していますが、じつは細かい部分はケーズバイケースで判断というのも事実です。

 

ちなみに無免許で宅地建物取引業を行った際の罰則は「3年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金(あるいはその併科)」となりますのでご注意ください。

at 11:02, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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広域交付住民票

賃貸物件を借りるときに本人・家族の住民票の提出は必須です。

契約者であるその人が確かに存在するという証明になります。

 

住民票は自分の住んでいる市町村を管轄する市役所や区役所で取ることができます。

引っ越し等で居住地が変わった場合、原則として住民票の移動は義務となっていますが、実際にはその手続きをしない方も多いです。

 

転勤で引っ越しをする方などで住民票を移していない方が住民票をわざわざ自分の住んでいた街に取りに帰るのは手間も時間もかかりますが、そういう場合には引っ越し先の市役所などで「広域交付住民票」というものを取ることができます。
広域交付住民票は本籍地や家族の筆頭者等の情報は記載されませんが、賃貸物件を借りる際に提出する住民票としては充分に要件を満たしているものです。
住民票が以前の居住地に残ったままの場合は、不動産会社に提出するのは広域交付住民票で問題ないかを聞いてみると良いと思います。
マイナンバーカードあるいは運転免許証などの写真入り公的身分証明書を持参して、手数料数百円で手続きができます。

 

ちなみに大宮区役所では広域交付住民票を取得できるのは本人か同じ住民票に記載されている親族に限られていて、それ以外の人は委任状を持っていてもダメらしいです(例えば会社の総務担当の方が本人の代わりに取得しようとするケースなど)。
また広域交付住民票が発行できるのは住民基本台帳ネットワークで繋がった市町村だけとなりますので、その点も含め事前に役所に確認をした方が良いと思います。

at 12:12, (株)しあわせハウジング, ノウハウ的な・・・

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