【ネットの記事より】生活保護費から家賃天引き

生活保護の方が借りているアパート・マンションの家賃を生活保護費から天引きしやすくする制度について。

 

一不動産業者としてはとても歓迎。

むしろ滞納の心配のない一番安心なお客様になるかもしれません。

でも一市民としては・・・

 

生活保護費にかぎらないのですが(例えば最近話題の奨学金なども)、何事も全くのタダというのは宜しくないと思っています。

自分の懐が痛んで初めてお金のありがたみがわかると思うのですが・・・

 

吉野家で無料の紅ショウガを、もうそんなに乗せたら牛丼の味わかんないじゃん!ていうぐらい山盛りにして食べている人を見かけるたびにそう思います。

 

 

at 12:20, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】二世帯住宅の注意点

二世帯住宅に関して気になる記事が載っていました。

画像が小さくて本文の記事は読めないかもしれませんが、11/30付けの日経新聞の「Money & Investment」欄です。

 

本文中で書かれているのは以下の点です。

 

・最近の二世帯住宅は、親世帯が空き家になった時に賃貸に回しやすい二世帯分離型が増えている

・これにはH24年の相続税法の改正で、親世代に相続が発生した時に土地の評価額を大幅に下げることができる「小規模宅地等の評価減の特例(特定居住用宅地等)」の適用要件が変わり、世帯間で行き来ができる構造でない二世帯住宅でも特例が使えるようになったことも影響している。

・しかし空き世帯を賃貸に回すと言っても、賃貸ニーズは決して高いとは限らず賃貸重要の見極めは必要。

・また二世帯分離型で2つの世帯を区分所有にして登記をしているケースもあるが、税法改正で区分所有型の二世帯住宅は逆に小規模宅地等の評価減の特例を受けることができなくなった。

・このことを認識していないと相続時に特例が受けられずに相続税が発生したり、認識はしていても区分所有建物の登記を合併するのには費用もかかり、住宅ローンを組んでいる金融機関との調整も必要で簡単ではない。費用対効果を見極める必要がある。

 

相続税法の改正では相続税の基礎控除が4割減になったことが大きく取り上げられていましたが、こういう改正もありました。

相続財産の多い家庭では自宅の土地評価額を80%も減らせる「小規模宅地の評価減の特例」は極めて重要ですが、二世帯住宅のご家庭では知らないうちに適用ができなくなっている可能性もありますので注意が必要です。

 

また二世帯住宅の空いた世帯を賃貸に回すと言っても、ハウスメーカーの作り方にもよると思いますが率直に言ってニーズはそれほど高くはないと思います。

人の家に間借りしている感をどこまで感じさせない作りになっているかが肝だと思いますがかなり難しそうな気がします。

本文にもありますが「あえて二世帯住宅の1世帯分を借りるニーズは少なそうだ」はその通りだと思いました。

 

 

 

at 19:02, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】名義貸し 突然債務

少し前の読売新聞かな?

すいません忘れてしまいました・・・

 

 

不動産の賃貸借契約で安易に名義貸しをして借主になり、あとで多額の損害賠償をビルオーナーから請求されたという記事です。

 

知り合いに頼まれて賃貸借契約の借主となったところ、実際にその事務所を利用していたのが闇金で、その後闇金が摘発されてビルオーナーから事件によりビル名が報道されたことでビルの価値が下がったと訴えられたというお話しです。

 

そもそも名義を貸しという表現に問題があるというか、前提として契約書に自分の署名捺印をしたらそれは契約名義人であり、すなわち契約当事者にすぎません。

ただ名前を貸しただけという事情は、騙した方と騙された方の間では問題になっても、善意の第三者(ビルオーナー)に対抗できるはずはありません。

 

今回の事件では借主になった人は報酬で7万円をもらっていたらしく、騙された部分はあったにせよ安易に請け負ってしまったという過失は逃れられない様に思います。

その結果2000万円近い損害賠償請求をされているのですから全く割に合いませんね。

 

こういう記事を見ると、なんでそんなこと承諾しちゃうのかな?と疑問に思う方が多いと思いますが、不動産の仕事をしていると契約行為に対してものすごく抵抗のない人が時々います。

またどうしても断れなくてという場合もあるかもしれません。

 

「名義貸し」行為は名義を貸した側にメリットは無いというのが大前提です。

ご注意ください。

 

at 09:52, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞・ネットの記事より】野菜の値段が高騰していると言うけれど

先日のyahoo NEWSで紹介されていた記事なので目にした方も多いと思いますが。

 

秋の大雨の影響で野菜の価格が高止まりしています。

テレビの情報番組で冷凍食品を利用するなどの対策を紹介したら、その企画を全否定するようなFAXが届いてそれが番組中で紹介されたという記事です。

 

 

野菜が高いといっても普段と比べて高々100円程度。

100円程度という言い方が不謹慎とされる感はありますが、目くじらを立てる100円は他にはないのか?という視点や生産者の立場に立った考えは大切なことだと思いました。

 

野菜の値段に限らないお話しだと思いました。

at 20:44, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】オフィス賃料 底堅い

本日の日経新聞より。

 

全国的にオフィスビルの賃料は底堅い状況とのことです。

大宮も「空室は出るが、需要は堅調」とのこと。

なるほど。

 

 

 

at 15:42, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】後見人の不正、許さない

少し前の読売新聞夕刊の記事です。

 

高齢化が進む現代では、成年後見人制度がますます重要になってくると思われます。

成年後見人は認知性や精神障害等により物事の判断能力が十分でない方の権利を守る援助者のことです。

高齢になり物事の判断能力が無くなり悪質な訪問販売に騙されたりすることが無いように定められた制度です。

 

成年後見人では、多くの場合本人の判断能力が不十分になってから周りの親族等が家庭裁判所に申し立てる法定後見人かと思いますが、その成年後見人が被成年後見人の財産を不正に使用してしまうという事例が増えているということが記事に書かれています。

 

本人のために一生懸命活動している後見人さんは不満に思うところが多々あるかと思いますが、他人の財産を半ば自由に扱える立場は危険です。

後見人を監督する制度の強化は必要なことだと感じました。

 

 

実は正直なことを言うと成年後見人制度については通り一遍のことしか知りません。

知識としては本当にあやふやです。

実務に即した勉強の必要性を感じています。

 

 

at 09:19, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】空室率悪化、泣くオーナー

似たような記事をアップするのも何回目かになりますが・・・

 

 

相続税対策として賃貸アパートの建設したけど、想定通りに入居者が決まらない。

建設業者は家賃保証をするから安心と言っていたけれども、実は実績連動で保証金額が下がる仕組みだった。

内容は大体いつも同じですね。

新聞的にも取り上げやすい社会問題なのかもしれません。

 

今、賃貸物件の経営は決して簡単ではありません。

総人口が減る一方で、人は都市部へ流入していますから賃貸需要が旺盛な地域は限られますし、そういう土地であっても次から次へと新しい物件が建ってきます。

人任せではなく自分が腰を据えて大家業をするというぐらいの気持ちが無いと厳しいように思います。

 

貸アパート建設による相続対策と言っても、借り入れをして債務を増やし、自用地を貸家建付地(貸アパートの敷地)にして土地の評価を下げることだけが目的ではありません。

純粋な賃貸物件として見た時に競争力があり収支が回らないと意味がありません。

 

慎重に冷静にご検討下さい。

 

 

 

 

at 10:51, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】食べ残し撲滅

宴席での食べ残し。

 

私は食い意地が張っているのと、あまりおしゃくに回ったりするのが得意でないので食べ残すということが殆ど無いのですが、周りを見渡すと結構手がつけられていない料理を目にすることが多いです。

 

そういう食べ残しを無くそうという取り組みが徐々に広がり始めているようですが、とてもよいことだと思います。

盛り付けられていた料理が残され、ざーっとまとめられて残飯になっていく様子は見た目にも宜しくないですし、勿体ないなーという罪悪感が拭えません。

 

受動喫煙の防止があっという間に世の中に広がったように、こういう取り組みも当たり前のように広がればよいのにと思います。

 

at 10:16, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】 IoT(物のインターネット化)

少し前の記事ですが、最近よく耳にする「IoT(モノのインターネット)」

 

家電や車などあらゆるものをインターネットでつないで世の中を便利にする仕組みのことです。

ただ新聞記事に「便利にする仕組み」とあるのでそう書きましたが、ほんとにそうなのか?という疑問が拭えないところもありますね。

 

インターネットはとかく不正と隣り合わせで、それを防ぐための仕組みづくりがまさに今回の記事の主題なわけですが、ほんとに100%防げるの?という気がしています。
普段散々ネットにお世話になっていながらこういうことを言うのは矛盾しますが、仕事でもインターネットにどっぷり浸かっている分、トラブルが起きた時の面倒は身に沁みているだけに懐疑的になる部分が拭えません。
今更インターネットが無くなるなんてことは想像できませんが、常に本当の意味で便利なんだか不便なんだかわからないと思うことがあるのも事実です。

 

実際インターネットに繋がった車とかが外部から不正にアクセスされて運転を乗っ取られるなんてことは無いのでしょうか?
素人だけに気になります。
多分同じようなことを感じている人は少なくないと思いますが、でも世の中は有無を言わせずそういう方向に進んでいくみたいですね。
対応するしかないのかな。

 

 

at 14:15, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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【新聞の記事より】サブリース契約の家賃変動説明義務化

jugemブログの不具合で改行が上手く出来ません。

jugemブログは操作は楽ですが品質は良くないですね。
有料ブログなんですけどね。
ご迷惑をお掛けして申し訳ございません。

 

 

<相続税の課税強化の流れを受けて賃貸アパートを建設する動きが盛んですが、それに伴い地主さんと不動産会社の間のサブリース契約にかかわるトラブルも目立つようになりました。

賃貸住宅経営は長期にわたる投資事業であるため当然期間を通じた収支計画が重要になりますが、その安定を図るとされるのがサブリース契約という不動産業者(大抵は建築会社の関連会社になります)の長期一括借り上げ契約です。
これは出来あがった賃貸住宅を不動産会社が一棟丸ごと一括で借り上げ、それをエンドユーザーに転貸(また貸し)するという契約形態で、地主さんからすると貸主はその不動産会社1社となるため入居者の募集やクレーム処理などのわずらわしさから逃れることができるとともに、家賃が安定的に保証されるというメリットがあります。
もちろん保証される賃料は市場の賃料相場よりは安くなり大体相場の8割くらいとなり、サブリース会社はその2割の差が自社の利益になるとともに、空室が生じた場合などのリスクへの備えとなります。
ただ問題はその地主さんに保証される家賃が本当の意味で長期間保証されているわけではないということで、それが今回の新聞記事にもつながっています。
市場の変化、特に築後一定の年月が経過した賃貸住宅は市場での競争力が落ちるためサブリース会社も借り手がつく金額まで募集賃料を下げていく必要があることから、先々は転貸収入が減ることになります。
これはほぼどのような物件でも起きる経年による家賃の低下現象です。
サブリース会社は転貸収入が地主さんへの保証賃料を下回る逆ザヤ状態になってしまっては事業を行うメリットが無くなりますので、地主さんに対して保証賃料の値下げを申し入れることになります。
地主さんからすると保証賃料の値下げは事業計画の根幹にかかわる問題ですので簡単には受け入れられないわけですが、その辺りの条項が実はちゃんとサブリース契約書には盛り込まれています。
最終的には値引きを受け入れて頂けない場合は、サブリース契約を解除することができるという内容が多いように思います。
この辺りのやり取りが契約書に盛り込まれていても、そんなことは聞いていなかった!という地主さんがが多いため、結果今回の「保証賃料が変動する可能性があるということの説明」を義務化するという流れになりました。
ただこういうトラブルに関する話しは昨日今日出た訳ではなく、もうずっと前から言われている話しですし、ネットなんかを見ていてもこの手の話しはたくさん出てきます。
説明しない不動産会社も悪いですが、説明を鵜呑みにしたり契約書をよく読まない地主さんにも責任があるのかと言えば一概には言えないと思いますが、一つ言えることは賃貸住宅経営は今の時期そしてこれからも決して簡単ではないということ。
安易な気持ちで賃貸住宅経営に乗り出すと火傷をしてしまう可能性は低くありません。
サブリース契約も一見安定的で楽そうですが、そうそう上手い話しは無いということも事実です。
例えば賃貸経営をするにしても、サブリースではなく不動産会社に入居者募集や更新管理、その他一次窓口業務を委託する一般的な管理委託であれば手数料は5%程度です。
サブリースに比べると大家さん自身が管理会社と色々打ち合わせをしたり手間も増えますが、その分収入も増えます。
増えるのは賃料だけでなく礼金や更新料といったものが入居者からもらえればそれも自分の収入になります。
(サブリース契約では不動産会社の収入となっています)
賃貸収入の経営は兎にも角にも物件そのものの競争力(入居者がつくかどうか)が全てと言っても過言ではないですが、入居者が長期にわたり安定的に見込める物件であればご自身の体調や時間等を考えてサブリースだけではなく自主管理や不動産会社への管理委託方式も検討されることは必要なことだと思います。

at 10:00, (株)しあわせハウジング, 新聞・ネットの記事より

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